【投资指南】在澳洲投资房产一定学好这些，买公寓稳赚不亏！
时 间 : 2016-8-10 15:50:57 编 辑: 管理员
根据房产数据分析公司CoreLogic公布的第一季度《付出与收获报告（Pain and Gain）》显示，在澳洲所有首府城市中（除悉尼外），逾10%的公寓拥有者做了赔本生意。而这些公寓中，大多数都是因为没有规避市场认知风险而造成的投 资失败。那么怎样才能投资一套公寓房稳赚不亏呢？
英谚说：“No pain，no gain”（无付出，不收获），然而，“Pain，but no gain”（付出，但没有收获）应该是更让人难受的。但是现在澳洲高层公寓市场，这一句话成了现实，为什么投资者会遭遇如此“滑铁卢”？
其实投资高层公寓而导致投资失败的投资者，是用错误的理念操作导致市场认知风险加剧——无论是澳洲本土投资者错判市场，还是中国投资者走出国门盲目套用国内经验投错了市场，总的来说都是没有规避市场认知风险。
比如，在投资澳洲时盲目照搬国内十几年顺风顺水的购房经验，以为在中国房地产市场的黄金法则一样适用于澳洲，但结果往往适得其反。比如，中国投资者喜欢买小户型，而在澳洲投资小户型，不仅仅增值慢，折旧高，而且无法澳洲本土刚性需求家庭的居住需求，造成二次销售套现的困难重重。而且租客以喜欢群居的学生为主，造成社区整体环境偏差，租群过于集中也对未来房产的增值造成阻碍。
要想规避市场认知风险并非难事，需要认清几个方面的误区。
- 误 区 一 -
投资酒店式公寓。 中国投资者喜欢的投资产品，却是海外投资者摒弃的投资品种，因为从融资角度说，此类地产适用于商业地产的贷款政策，贷款利率通常上浮30%，贷款比例最高只有50%，而且无法实现自住需求。即使是澳洲本土投资者进行购买，也仅仅将其用于高折旧下的房产退税，而对于中国投资者，是没有机会通过负扣税机制获得现金收益。商业地产创造的现金流固然重要，在高折旧、高维护成本的侵蚀下，剩余租金所剩无几。
- 误 区 二 -
面积小于50平米的无车位公寓或者开间公寓。 这种物业银行认同度低。年初开始到现在，已经有多家银行表示将此类地产列入黑名单。比如，包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都在3月份进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市，尤其是悉尼和墨尔本，这些地方的公寓建筑大增。墨尔本在过去一年房价大涨，然而CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求，上了黑名单。
- 误 区 三 -
从投资观念上看，片面追求短线获利。 数据显示，与那些持有10.1年后出售房屋获利的人相比，亏本出售的房屋平均持有5
4年。很多以高于买入价2倍卖出的业主平均持房时间是17.2年。为什么会这样？因为海外市场经历了几十年，甚至上百年的地产商业化发展，形成了房产投资的长效机制和市场周期循环，同时各个国家的政府也对投机性的投资设立了门槛和预警机制，如需缴纳较高的资本增值税、营业税等，增加了交易成本，降低了投机预期。
澳洲房产在几十年的价格波动中，已经将大部分投机者剔除出投资市场。那么，如果抱着炒“短线”的心态进入市场，也终将被“剔除”。
- 误 区 四 -
片面追求价格，而非价值和趋势。 很多投资者在澳洲进行投资时，并不是考察项目的发展趋势和地区的经济前景，而是觉得“这个房子我买得起”，或者“我认为好”就去投资。 数据显示，首府城市的卖房亏损比偏远地区少。不能走入价格误区，仅仅因为便宜就投资，或因为高价就放弃。
投资澳洲房产，投资者应超越认知风险，不以自己的喜好作为研判项目的依据，从而建立起符合市场规律的项目选择标准，建立起长期投资策略，建立起不以价值为依据的研判市场的标准，从而在澳洲房产投资市场上少走弯路，成为成熟和专业的地产投资者。
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