投资：正确看待置业分析中的清出率和空置率

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投资：正确看待置业分析中的清出率和空置率

时间 : 2016-8-16 15:10:06 编辑: 管理员

　　澳洲房产投资作为最炙手可热的全球资产配置方式之一，各首府城市每周的一次拍卖，是投资人士重要的参考指标之一，较为容易获取而又贴近实时数据的，就是每周的拍卖清出率了。

　　拍卖清出率（clearance rate）是指在拍卖中成功出售物业的百分比。一般来说，清出率包括在拍卖中售出的物业，也包括拍卖前和后成功出售的物业。如果物业在拍卖中撤回，又或出价未能达到底价变成流拍，也不会计算在内。清出率偏低一般显示出现买家市场，而清出率偏高则属卖家市场。澳洲自八十年代开始便有清出率的纪录，直到现在仍然被视为市场信心的指标。
　　房屋拍卖多在周末进行，拍卖结束后，房地产代理会把数据提交到各研究机构，整理后刊登在星期日的报章和电子媒体。澳洲物业监察（APM）和RP Data这两大研究机构均会公布每周全澳各地的拍卖清出率，但由于数据来源不同，计算方法也有异，得出来的结果并不一样。

　　究竟每周的清出率提供了什么信息给我们？所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比，而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌，也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。很多时，清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。
　　不过，拍卖底价是卖家设定的可接受最低价，也可能不是竞投成功买家准备出的最高价。在市场向下时，买家的出价达不到卖家的底价，清出率自然下跌，所以低清出率被视为市场放缓或下滑的指标。如果市场上扬，买家乐意以高于卖家的底价竞投，因此高清出率和高于底价的交易都是市场上升的迹象。
　　然而，在解读清出率时，必须注意其局限性。例如清出率并没有考虑参与竞投的人数、拍卖价高于底价的百分比、出价次数和同一天在邻近地区举行拍卖的次数等。这些数据其实更具参考性。

　　同时，在澳洲买卖房屋，拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖（Private Treaty），亦即通过地产中介或者是直接跟业主交易。根据Core Logic RP Data的数字，以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的20%左右，其余的80%都是以议价买卖方式出售。
　　首都城市例如悉尼和墨尔本以拍卖形式出售的比率较高，去年更达38%，而一些受欢迎的地区更会高达90%以上。不过，整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行，如果只依赖拍卖清出率，并不能掌握市场的全面情况。
　　因此，拍卖清出率当然有其参考价值，但不能只看一周的数字去预测市场的走势，要长期观察才可了解市场的脉络。除了参考数据，更应该实地考察。多些参观开放出售的房子，亲身到拍卖现场感受一下竞投的气氛，可能比听取专家的意见更为实际。

　　对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的，而家庭的增长决定于人口的增长。房价增长的根本因素——供需——决定了当地的空置率、租金、价格。因此，了解更多目标置业地区的空置率可能是更理性的选择。
　　空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率，并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。因此也有人简单的将其定义为“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。
　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　墨尔本的空置率保持在2.1%，墨尔本房租上涨1.5%，单元房租金上涨4.2%。墨尔本对出租物业的需求很大，因此租赁市场发展强劲，空置率相对较低。投资者在墨尔本十分活跃，但并没有导致供大于求，这表明当地投资者市场在这个阶段是可持续的。

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