SQM：悉尼仍是房东市场，每年需要9万才勉强平衡！
时 间 : 2016-9-28 14:25:11 编 辑: 管理员
房产是澳大利亚最大的资产类别，其它资产难以望其项背。今年2季度，全国房产总值有史以来第一次突破6万亿，较股市规模多出2.5倍，并远高于退休金账户的1.8亿澳元。
如今，房产价值是澳洲经济总值的近四倍。悉尼与墨尔本公寓租赁数据持续走强，暗示人口增长正带来强劲的住房需求；春季以来，周末房拍数据一浪高过一浪，彰显出房产投资热情高涨。
从投资命题讲，有永久产权的房产永远是最好的资产，特别是在租金上升，现金利率处于历史新低的经济环境下。
--- 空置率下降，租金上升！SQM：悉尼仍是房东市场 ---
调研机构SQM Research上周五发布数据显示，8月所有首府城市空置率都在下降，大城市出现租金跳涨。
悉尼、墨尔本租赁市场住房空置率分别收紧到1.7%与1.9%，今年以来，两地公寓租金要价分别上涨了4%与4.5%。
SQM的路易斯·克里斯托夫（Louis Christopher）说，悉尼仍然是“房东市场”，这里人口日益增长，创造出了新需求。SQM在悉尼调查的所有区域，仅一处广告空置率上升。
悉尼：今年破纪录新建了5.8万所新屋，但是这会从根本上颠覆房市吗？首选，我们需要明确，最近这几波上市热潮是怎么来的，以及有可能复制吗？
自2014年，新屋（大多是公寓房）的建设数量超过了49,300。这是自2003年以来的最高水平。
新屋建造数量的增长主要是由于：政府基础建设的不完善，人口增加，以及包括留学生在内的海外买家大幅上涨导致的住房缺口，加上连续的利率下调刺激，房价飙涨。政府不得不增加住宅用地批建计划，以填补长期留下来的住房缺口问题。
BIS Shrapnel的副总监霍特里（Kim Hawtrey）称：“悉尼房屋的缺口太大，据我们预测，这个缺口在未来几年内都不会消失。”
虽然这个财政年新屋建设将达到58,700所，创下历史最高纪录，但是由于悉尼近几年房屋建设的不足，房屋数量依旧满足不了市场的需求。
Domain集团的高级经济师Andrew Wilson认为：“在未来几年中，我们必须保证每年建设80,000——90,000所新屋，才能慢慢堵上这个巨大的房屋缺口。同时，由于房屋数量的巨大不足，房价也不可能出现崩溃的局面。悉尼的房价能这么突出主要就是因为房屋的供给不足。”
--- “充足的资金基础”和“政策鼓励”驱动房市上行 ---
从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。
到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。
另外，从政策鼓励角度，澳洲分设三级政府：联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略；州政府负责大型基建和城建总体规划；地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。
由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对。
而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”。
做一份报建DA往往被拖延一年以上，可以说每一个批建楼盘都经过各项标准审核，这也是为什么澳洲的项目品质都得以保障的一大原因。
而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，鼓励开发商建房。有了政府的大力支持，不愁澳洲房产走势不稳！
悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。
不过，正因为澳洲政府严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。
大部分地产专家预测房地产价格在未来4—10年内还会继续上涨。
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据Domain报道，Finder网站调查访问了20名经济学家及地产专家，其中35%认为至2020年，全澳平均房地产价格会再上涨10%，其中悉尼涨幅会更加惊人。
55%以上的专家们表示，这是澳洲地产市场的周期性情况，实际上，未来7—10年内悉尼的房价可能会翻倍。
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目前可以看到市场已经进入稳健阶段，即市场进入良性循环，加上大改基建、人口增长计划和持续的低利率刺激内需，为下一个房价增长高峰做好铺垫。
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McGrath总裁John McGrath认为，对澳洲人而言，买房更多是一种理性投资。
买房者和投资者蜂拥而入是因为他们将房地产视为相对安全的投资，背靠真墙实瓦，毕竟睡得安稳。房产投资尤其吸引偏重资本保值的婴儿潮世代。
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费尔法克斯传媒针对25位市场经济学界、学术界、商业咨询及行业经济学界知名预测人士展开的调查揭示，他们中的大部分认为房价上涨是基于经济基本面因素，而非由“投机性”活动高发引起。
以上列举的各项因素，也是我们分析澳洲房产未来走势的根本依据。
在完善的澳洲房产交易市场，没有国内房产市场交易的操作弊端，也避免了种种风险，不论投资还是自住交易更放心，这也是为什么越来越多海外投资者将目光锁定澳洲的原因之一。
种种迹象表明，澳洲房产的未来依然稳步上升，投资这件事永远没有最合适的时机，只有一句话：现金流充足的情况下，早买早赚。
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