如何判断一个市场是否值得进入？关键要看可持续发展指标！
时 间 : 2016-10-27 15:04:14 编 辑: 管理员
开春以来，
澳洲多地房价上扬！
那么如何判断一个市场是否值得进入呢？
关键要看可持续发展的指标
说了很久的住房缺口，现在怎么样了？
根据澳大利亚权威的市场调查公司BIS Shrapnel最新发布的《2016建筑行业展望》报告，新南威尔士州，尤其是作为首府的悉尼地区，房地产市场将延续"求大于供"的局面。
在2016年，新南威尔士州的住房缺口为53,386套，而到2017年，将依然有41,031套的缺口。
与此同时，新州政府也更新了住房需求预测，之前的预计是到2031年，悉尼需要增设66.4万住房。
但在人口增长压力下，数字修正为2016-2036年间需增72.6万套，比之前预测的数据拔高6.2万套。
根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，过去12个月（截止到8月份）由规划部批准的新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值后，开始持续下降。
因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于卖房市场。
这时候我们不禁要问了，既然缺房，那么我们为什么不多修建一些就好了？这就不得不科普一下澳洲特有的土地开发制度。
土地开发制度
首先。
通常情况下，澳洲地产开发商们想要获得一份开发公寓楼的许可是一件非常困难的事情。
市政厅、州政府以及各种各样的相关机构共同组成了一个复杂的审批流程，就楼盘所处位置、高度、项目的可实施性等等都要反复推敲，不仅耗时还会有被否决的可能。
其次。
过去三年中，为了提升房价的可支付性，政府的确批建了大量的公寓，造就了我们现在所见到的公寓火热开盘景象，但是政府同时也砸重金进行基础建设，吸引人口，创造就业。
可能公寓一起上市的时候，会感觉房子“很多”，但是当这些市政建设、改造工作、就业中心全部完成之后，大量的人就会从其他州甚至其他国家蜂拥而至。
那么势必又只有价高者得，早入市的人获得更大利润，这也是符合市场规律的。
最后。
政府、开发商在多次科学评估城市规划和地产市场之后，才有了项目的选址，他们花钱必须是花在刀刃上的，所以不会拿悉尼寸土寸金的土地来开玩笑。
清盘率持续上扬
开春以来，悉尼墨尔本的房屋拍卖市场用“健康”来形容已经有点不够了，因为拍卖清盘率在70%—75%之间，我们称之为稳健的房市，而最近悉尼、墨尔本的拍卖市场频频超过80%，拍卖中位价也屡创新高。
清盘率维持在高位一段时间之后，必然会带动房价的上涨。虽然，目前悉尼房市出现去年那样疯狂上涨的可能性并不大，但房价依然在攀升。
检验市场、保障租金回报的最佳标准：空置率
根据澳洲政府、投资者的第一投资风向标——Urbis最新统计数据显示：截止8月份，悉尼中环的空置率是1.8%， 外环的空置率是2.4%，内城一带的空置率非常低，仅为1.3%而已。
根据新州地产业协会的说法，2016前3个季度，悉尼维持了一如既往的低空置率状态，而市面上可供出售的二手房元比往年同期要少很多。
悉尼、墨尔本、布里斯班三座国际城市的顶尖教育资源在驱动其房价上的影响力越来越大，加上澳洲永久产权，这就意味着在这3座城市，尤其在国际名校区拥有房产相当于拥有了世袭最稀贵的资产，还能实现孩子海外“零成本”留学。
随着新公寓上市，租金下降了吗？
据《澳洲金融评论报》报道，SQM 9月19日的报告显示悉尼墨尔本房租继续上涨。
悉尼单元房和独立屋房租分别上涨了4%和4.8%；墨尔本的单元房和独立屋房租则分别上涨了4.5%和3.4%。
悉尼墨尔本内城区强劲的需求提高了租金，甚至在一些很远的区域，比如Marsden Park和Essendon房租也很坚挺。
SQM的专家称，即使减去通货膨胀因素，房租依然在上涨。这在一定程度上说明“供应过量”问题不存在，或者不普遍存在，目前为止房东对租金依然很满意。
去年悉尼房屋中位价破了100万，现在呢？
还记得去年悉尼房屋中位价达到100万澳元时，各大媒体纷纷头条报道，成为一时的新闻热点吗？
经过1年多的增长后，据CoreLogic最新发布的地产脉冲报告，澳大利亚房价中值超100万澳元的郊区数量达到613个，这意味着澳洲的百万房区数目一年内增长了29%，过去三年增长了125%。
报告记录的郊区多数由独立房占主导（570个，93%），以公寓为主的郊区是43个，占比7%。
CoreLogic研究分析师卡梅隆·库舍（Cameron Kusher）表示，数据彰显，自房市增长周期开始这种“等级爬升”现象就开始出现，越来越多的郊区房价中值超过100万。
由报告数据可知，新州的百万房区由2008年时的141个增加近2倍，达到418个。维州由32个增加到102个，增幅218%。
Kusher表示，我们预期在创纪录的低息刺激下，未来一年，高端房产需求会保持旺盛。相信会有更多郊区的房价中值超过100万澳元。
房市，归根到底就是人口和就业
一年50万名学生留学澳洲
13.6万中国学生留学澳洲
2万中国人拿澳洲PR
…
新州计划厅厅长Rob Stokes本月公布了最新的人口预测数据：到了2036年，新州人口将超过1000万。
悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万。这比2014年预测的数据拔高16.7万人。
在供需另一方，人口增长方面，澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策，因此带来相当可观的人口增长速度。
另外，澳洲的国际教育地位，以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。在过去十余年，国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长，双方的联系纽带不断加强。
对于房产交易活跃程度而言，一方面是本土需求强劲；另一方面，移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。
同时，政府的住宅政策非常鼓励人们“提前”消费，房价上涨自然在情理之中。
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