澳洲投资价值长期走势不可逆转❗悉尼可开发土地有限仅剩34万块❗
时 间 : 2016-11-11 15:22:38 编 辑: 管理员
澳洲移民委员会（Migration Council of Australia）的一份最新报告指出，未来50年里，每年需要25万移民来提振经济，移民对澳洲的经济贡献多年来一直被严重低估。
根据澳洲统计局的最新数据显示，在2014至2015财政年度共有27872名中国人移民澳洲，也就是说每年2.7万中国人拿PR。
房屋与所有的商品一样遵循供需关系决定价格的基本市场规律，依附于不可再生的土地资源的房屋，会随人口的增长而日益稀缺，加上历史遗留的与人口数量不配套的住宅缺口（以悉尼为例，否则政府也提不出来72.6万套这么精确的数字！）实在很难找出房价下跌的理由。
1 在房地产市场中，“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉，也成为澳洲首府城市房产被公认看好的根本原因。
澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策，因此带来相当可观的人口增长速度。
另一方面，澳洲的国际教育地位，以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。
在过去十余年，国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长，双方的联系纽带不断加强。
根据澳大利亚统计局最新数据显示，在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关，比官方预测提早了17年。
据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人，供需矛盾依然在短时间内难以解决。
2 根据Property Council of Australia显示，新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。
政府预测：
- 至2036年，悉尼人口将达到642万人，需要修建72.6万套新住房。
- 到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。
- 至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要新增大约5430套住宅。
仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。
3 制约土地供应的原因主要包括以下几方面：政府提供的基础设施不足或落后；政府对于开发项目征收高税费；政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。
以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。
澳洲政府严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，目前，澳大利亚整个国家空置率为2.4%，悉尼为1.8%，因而悉尼房产被很多投资者视为具有投资价值和增长潜力的产品。
4 供需决定了澳洲房屋价格的稳定性。同时，悉尼的地理因素也决定了其可开发土地的稀缺性。悉尼已经成为澳洲房源最严重缺乏的城市之一。
从图上我们可以看到，悉尼东部临海，北部、西部、南部都环山，形成一个盆地，这样的地理形势决定了悉尼的可开发土地资源极为稀缺。据澳洲时报报道，悉尼伟大的城市扩张很快就将结束，因为新数据显示，悉尼盆地几乎被开发完了。
在整个大悉尼盆地，可能被开发成住宅用地的地块仅剩34万块，不到未来20年应对人口膨胀所需地块数量的一半。
规划师说，悉尼人必须迎接高密度生活。
Charter Keck Cramer战略研究主管Toby Adams先生是这份分析的负责人，表示悉尼的住房缺口已经达到约10万套。“住宅和公寓的需求都很强劲，一有土地上市，很快就会被抢走。”
Tract Consultants资深城市规划师Georgia Sedgmen先生表示，需求如此强劲，很多住房都得通过重新开发中环和内环来提供。
人口统计学家Glenn Capuano先生表示，悉尼新开发项目中，已经有72%位于现有的都市范围内，这一比例是全国各大城市中最高的一个。这主要是因为悉尼的地形限制。
他表示，未开发的地区距离CBD至少50公里，有的甚至达到60公里到70公里。悉尼地理上的中心位于东边，因此未开发的地区太远了。
经济学人智库（EIU）发布了《中国海外投资指数》报告，该指数在2013年首次推出，将全球67大经济体对中国企业投资的吸引力进行排名。根据今年的报告，澳大利亚排名第三。
排名前十的分别是美国、新加坡、澳大利亚、加拿大、瑞士、日本、中国香港、韩国、挪威、丹麦。
澳大利亚和韩国的排名有所提高，这主要得益于2015年两国与中国签订的自由贸易协定，这两个国家都名列前十名的榜单之中。
中国中产阶层在澳大利亚买房的很大原因也是为了子女上学做准备。
从过去若干年到现在，澳洲主要首府城市的房地产的根本规律没有发生变化，一直是供不应求，供需矛盾还有越来越强烈的趋势。
投资需要抓住客观规律，澳洲首府城市住宅市场的供需矛盾有据可查，未来价格走势自然清晰明朗。本质规律看准了，其他外在因素只会起到轻微短期影响，长期走势不可逆转。
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