必读： 2017是租房年！租房划算，还是买房胜算？

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必读： 2017是租房年！租房划算，还是买房胜算？

时间 : 2017-1-10 17:31:53 编辑: 管理员

　　来自墨尔本大学的 Dominic Crowley 和 Shuyun May Li 两名经济学家强强联手，更新了他们以前写过的一篇论文，名为澳洲首次置业者购房与租房的净现值分析（英文是 An NPV Analysis of Buying versus Renting for Prospective Australian First Home Buyers ）。

　　在澳洲买个房是大多数澳人的愿望（不仅仅是华人哦），这种买自住房的意识在澳洲的文化里是根深蒂固的，而且通常会伴有褒义的词语，如伟大的澳洲梦、家就是我们的城堡等等。自己的房产可以提供安全的住所、还可以对其装修。经济上可以增加自己的财富，对冲未来租金增长的风险以及可以利用增值的杠杆跟时间赛跑。
　　相反的，租房常常被人们视为是一种劣质的选择，而且通常会伴有贬义的词语，如交的租金是死钱、不要为房东还房贷等等。
　　但事实真是如此吗？假设首次置业者决定租房，省下来印花税、维护费、地方政府费、水费、物业管理费、利息等等开销，再把这些钱拿去投资其它资产，最后可不可以草根逆袭呢？
　　经常读我文章的朋友都知道，为了节省你的时间，我一般先给出论文的结论，1个字：买！或者3个字：使劲买！！！

　　去掉通货膨胀率后，房价自1983年以来涨了300%以上，远远高于收入的增长。
　　当然了，短期房价的涨幅或跌幅并不稳定：

　　1983-2015年独立屋年增长率（去掉通货膨胀率后）

　　房价的增长让房东们笑开了颜，但对于首次置业者（无外力帮助）来说，入市几乎是一个天方夜谭（神经质地自问道：买房？哈哈，我是不是疯了，哪买得起？哈哈）。对于25-34岁的年轻人来说，首次置业率从1981年的61%，下降到了2011年的47%。对于35-44岁的中年人来说，首次置业率从1981年的75%，下降到了2011年的64%。
　　但是，大家不要忘了，我们的股市也在涨哦：

　　1983年6月-2015年6月澳洲股市（灰）和自住房价（绿）的增长趋势（去掉通货膨胀率后）

　　我们的问题是：一个在经济上有自制力的年轻人，如果不买房，把钱投资到股票或其它的资产类别上，在经济上是福还是祸呢？
　　以下是两位大神用的变量，反正我看不懂：

　　好在结论我看懂了，这两位牛人从1983算到了2005，假设持有资产10年（1993-2015）再卖掉，是租房划算，还是买房胜算？
　　比如，一个在悉尼的首次置业者，如果在2001年选择买房（而不是投资股票），10年后回首往事，就不会后悔了。但如果他在2003年买房（而不是投资股票），10年后回首往事，就可能会后悔。【评论：这是对历史数据的研究，但请大家记住：过去的业绩不能保证未来的表现】
　　点击放大看得更清楚（正数“买”胜出，负数“租”胜出）

　　然后两位牛人想出了目前对未来144种可能性的模型来计算，悉尼的结果是100%的可能性是买，猫本的结果是70%的可能性是买：
　　目前对未来的144种可能性模型推测，绿色是“买”胜出，蓝色是“租”胜出：

　　总而言之，两位大牛给了我们6点总结：
　　1. 如果你选择租房，那么闲钱用于投资股票比其它资产类别要好
　　2. 如果你不频繁地买卖自住房，你的财富积累会快很多
　　3. 首次置业者要相信未来的房价是上升的
　　4. 入市的时间确实起到了一定的作用，但你的投资永远需要时间的回报
　　5. 过去三十年里，“买”胜出的年份占据了绝对优势
　　6. 我们的研究结果跟类似研究美国和加拿大主要城市的结果非常的不同，需要进一步地研究

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