4月29日悉尼拍卖清盘80%：澳洲3大城市复活节前强劲市场能否延续？

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4月29日悉尼拍卖清盘80%：澳洲3大城市复活节前强劲市场能否延续？

时间 : 2017-5-2 14:21:39 编辑: 管理员

　　悉尼住房拍卖市场经过几周悠长假期后，上周六（4月29日）房屋拍卖情况对卖家来说成绩非常好：拍卖上挂牌量猛升至653套，清盘率达到80%的高水平，中位价维持在123万澳元的高点。挂牌量回升至正常水平，远多于上周末的506套，与去年同期的673套数量接近。

　　西区的挂牌量最多，共有100套；其次是南区88套；上北岸80套；城区和东区68套；西区61套；下北区55套；西南区50套；Canterbury Bankstown47套；北海滩35套；西北区30套；中心海岸18套。
　　上周末悉尼住房拍卖的清盘率为75.6％，是二月份以来最低的，但仍远高于去年同期的71.2％。另外，在复活节假期之前，悉尼连续五周的清盘率超过80％。
　　移民人数强劲令需求上升，也继续影响悉尼的出租市场，令租金急升。第一季独立屋每周平均租金上涨了1.9％达到550澳元；公寓租金同样上涨了1.9%达到530澳元。

　　虽然近期新建的公寓开发项目有所增加，三月份悉尼的独立屋及公寓空置率双双缩减至1.9％。2017年已经过去4个月，澳洲大城市复活节前强劲市场能否延续？
　　1\　从宏观政策方面来看
　　澳洲成熟的房地产管理体系，逾180年的市场运作经验、房地产管理模式以及法律保障体系在整个过程中日趋完善。
　　同时由于澳洲土地私有，物业有永久产权，购房首付比其他国家低，还款方式多样，且购房环节无遗产税。
　　房屋出租也有对出租者严格的法律保护，这些都是确保投资环境健康发展的制度保障。
　　2\　从资本市场和政府规划来看
　　对于华人投资需求和留学移民刚需来说，近年来澳元汇率相对较低，对人民币汇率处于较低位，相比高位时，降低了许多移民和置业澳洲的成本。
　　而澳洲政府为了当地经济加速发展，对基础设施建设的投资规模增加。
　　如墨尔本的《大墨尔本发展计划》，预计到2050年将新建6大就业集群；
　　如维州政府300亿元的基础设施计划《第二CBD中心》；
　　如悉尼最新的10年规划：预计新增210万人口，82万就业，迎来史上最高基建狂潮。

　　无疑基础设施的改善，将带动澳洲经济就业的快速发展，吸引更多人口涌入，进一步提升房屋的刚性需求。
　　3\　从微观需求方面
　　作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力支撑。
　　澳大利亚每年引入的海外移民在20万左右，这些移民大多集中在澳洲的两大地区：悉尼和墨尔本。
　　在过去12年里，悉尼的人口增加了80万，墨尔本的人口增加了100万。
　　而这两个城市也是历年来澳洲房价涨幅最高的城市。

　　如上图所见，未来悉尼人口若增加每年87000人， 20年后可达640万，相当于增加了整个珀斯的人口数，增幅约为1/3。

　　而墨尔本的人口数预计每年增加97000人，35年后将达到800万，增幅约为7成。
　　同时，澳洲雄厚的科研实力和教育资源，优良的师资力量成为很多中国家庭选择留学澳洲的原因。
　　澳洲海外留学生众多，截止2016年年底，海外留学生近60万，中国学生近8万，奠定了租房市场的强大刚需。
　　虽然移民数量增加拉动了内需，导致房价逐年高攀，但澳洲政府对房屋审批仍旧十分严格，一方面保证了房屋的建筑质量；另一方面，也使得澳洲有着超低的住房空置率。

　　澳洲最值得投资的三个城市为悉尼、墨尔本和布里斯班。
　　作为澳大利亚最大的城市，人口数居全澳首位，同时也是房产投资者第四大投资目的地，排名超过纽约和巴黎，其平均投资回报率达85.3%。
　　房产中位价的上涨幅度也一直居全澳之首，一直以来是澳洲投资的首选之地。房产投资归根结底还要看个人需求，因人而异。
　　不过，在去年贷款政策收紧和印花税附加税政策出台后，很难说即将到来的这个财政年又会出台什么样的新政策。不过唯一能确定的是投资政策和移民政策一样，年年在变，只有抓住当下的机会，该出手时果断出手才能赢得先机，减少政策改变带来的影响。

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