2018澳洲房价还涨吗？长期看人口、中期看土地、短期看金融！
时 间 : 2018-9-18 12:07:02 编 辑: 管理员
大家一直在讨论决定房价的因素，答案五花八门。这个答案决定了个人和家庭的主要资产配置。重要的是可以拿来实战！那么决定房价的究竟是啥？
记住一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”， 这就够了。
判断一个地方未来房价的涨跌，首先看这个地方人口是流入还是流出的。人口流入的地方，未来房价长期怎么走？涨！
中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨！
短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨！
人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。人口流入的地方，房价持续看涨。那么，来看澳洲的人口是怎样变化的？
先看看全国的数据：
* 澳洲统计局数据显示，截止至2017年9月的一年中，新州的人口数量激增123,105人，主要原因是高达98,782人的创纪录的海外移民。
再来看看移民数量：
*截止2017年9月，海外移民数量占新州人口增长的80%。
分析完人口，再来看土地供应
2015以来澳洲主要城市住宅批建量逐年下滑，去年（2017年）共批建221215套住宅，相较2015年的240339套，与2016年的234155套，下滑趋势明显。而新公寓、联排别墅、半独立式住宅批建量的下滑趋势更为显著，截止去年12月，批建量仅为103417套，相较2016年的115976套，缩水10.8%。
*截至去年12月份的年住宅批建总额为221,215，低于2016年的234,155和2015年的240,339。
公寓住宅批建量的降低意味市场供给减少，加之客观上澳洲大城市人口的不断增长，未来东海岸城市住宅价格将会进一步飞涨，与之相对应的租金以及物业价格也将水涨船高。
根据政府的人口预测和70:30的填充开发与绿地开发的比例，悉尼每年需要至少发放9960个新地块来满足住房需求，但2017年悉尼实际只发放了8174个地块，悉尼土地发放量在2017年减少了4.6%，而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求，因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。
最后来看金融手段
2018年5月1日澳联储（RAB）公布利率决议，宣布维持指标利率在1.50%不变。这是澳联储连续第21个月按兵不动。现金利率下降，意味着市场流动资金增加，购房活动越频繁。因为无论是买房自住还是投资，大多会申请房屋贷款，而借贷需要支付利息，利率低，贷款的成本也随着降低，可以借贷的金额就会增多，而获得贷款的人数亦会增长，结果是买房的需求增加。
此外，澳元兑人民币汇率的持续下跌对于来自中国的买家来说无疑又是个重大的利好消息。从今年2月开始，澳元兑人民币汇率就已经跌破了5的大关，并一直处于跌幅状态。与2011年相比，当时的澳元兑人民币的汇率为1:7.07，购买一套价值100万澳币的房子需要707万人民币；而现在澳元兑人民币的汇率是1:4.78，只需要478万人民币！相当于打了6.8折，一下子省了200多万人民币！
综上所述，稳定增长的人口、收紧的批建量以及当前的低汇率是现阶段澳洲房地产投资持续升温的主要动力，而澳洲长期稳定的经济环境、房地产投资环境、加上严格且健全的法律体系，更进一步保障了投资者利益。
【返回】
