全面了解有效资金重组--Refinance

时 间 : 2015-1-28 14:29:06   编 辑: 管理员

Refinance澳洲买房置业，都会涉及到房贷的问题;那您了解什么是Refinance?是什么时候需要做 Refinance?为什么要做 Refinance吗?

“Refinancing” 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的 LVR(Loan toValue Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。

“Refinancing” 也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说 DischargeFee、Early Repayment fees/DeferredEstablishment Fees(提前还款罚金)等，另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration，加上新的银行贷款申请时的费用。

为什么要 Refinance?

1、新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2、考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance 到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3、把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如需要，可以要求银行提高贷款的额度，拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为Equity留在 LoanA/C里面，以备以后随时使用)，通常存放于offset 对冲账户，让资金更加灵活。

4、把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，即所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

举例说明

第一年 购得物业价值$100K 贷款$90K 自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(Interest Only)Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%。

第三年你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金)，但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%。

第五年你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金)，现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定：a.买辆新车b.买投资房c. 结婚

你需要额外$50K的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多借$50K 之后，新的贷款额度增加到了$130K，房屋评估价值$150K，LVR=87%。

在Refinance的时候，经常也会使用Slip LoanAccounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。如果转移到另一个银行，您可以也可以同样考虑分立两个贷款账户来管理自己的贷款。

时间进度约4周：

第一周 估价+申请

第二周 处理贷款文件

第三周 等待贷款文件certification，新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle

第四周 Settle

由于有些时候Discharge处理会耽误时间，许多银行通过FirstTitle 等保险公司，通过FastRefi的产品，可以不需要提前做Discharge，而是在新的银行Refinance申请批准后，在Settlement时直接Pay off之前的贷款，然后实现Settlement可以更加顺利的发生。(通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用FastRefi)。

转贷Refinance的操作是怎样?

通常Refinance 和一个New Purchase所需要的材料和程序类似，一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入，银行之间律师会协商做好settlement，因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要 42 天Settle)因此Refinance通常在银行处理中排在New purchase后的priority。

需要什么材料?

包括如果涉及到需要从Refinance 拿出资金购买新的房产，请和我们的专业贷款经理沟通，确保操作程序上合理有序，保证在新房Settle时资金可以就位，不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做Refinance 再做New Purchase，还是同时递交一个application，还是考虑两套房子绑定，将new purchase贷款100%用于投资负扣税。

问：Refinance银行一定要估价吗?我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产做抵押。

答： 通常refinance新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整，担心银行不接受房产抵押， 可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价，只要LVR控制在80%或以下，可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一 个合理的判断和建议。

【返回】